Qual Banco Financiar 90% do Imóvel? Guia completo

Financiar 90% do valor de um imóvel parece o caminho ideal para quem quer entrar na casa própria com pouca entrada. Na prática, essa porcentagem costuma existir como possibilidade — não como promessa. O que define se você vai chegar perto de 90% é o seu perfil de crédito, a renda, o tipo de imóvel e até a região onde ele está.

Este guia explica como funciona o santander financiamento imobiliário 90%, o que normalmente limita essa aprovação e quais bancos podem oferecer percentuais altos em cenários parecidos. A ideia é você sair daqui entendendo o que é viável no seu caso e como se preparar para negociar melhores condições. Para entender melhor todo o processo e comparar opções, vale conferir nosso conteúdo completo sobre Financiamento Imobiliário.

Santander realmente financia 90% do valor do imóvel?

Sim, pode financiar, mas com um “depende” grande. O Santander costuma divulgar a possibilidade de financiar 90% do imóvel em algumas linhas e perfis, principalmente em imóveis que se encaixam nas políticas do banco. Só que a aprovação final é calibrada pela análise de risco: se o banco entender que o financiamento fica apertado para sua renda ou que o imóvel tem liquidez menor, o percentual pode cair para 80%, 70% ou menos.

Aqui entra um ponto que quase ninguém esclarece de forma direta: mesmo quando o banco “trabalha com até 90%”, isso não significa que todo cliente terá essa taxa de financiamento. Na rotina, a decisão costuma girar em torno do quanto sua renda comporta a parcela e do seu histórico de crédito. É comum o cliente descobrir essa diferença só no meio do processo, quando já separou documentos e até sinalizou intenção de compra.

Outro detalhe importante: em muitos casos, imóveis usados tendem a ter limites mais conservadores do que imóveis novos, porque a avaliação do bem, o estado de conservação e a facilidade de revenda pesam mais. Isso não impede 90%, mas reduz a chance de chegar no teto, principalmente se a avaliação vier abaixo do preço negociado. Para quem busca opções de financiamento para imóveis usados, este artigo sobre qual banco financia 100% do imóvel usado pode ser um bom complemento.

O que o banco olha para decidir o percentual (e não só a taxa de juros)

O percentual financiado não é decidido “no feeling”; ele é o resultado da soma de critérios. Os principais costumam ser:

• Comprometimento de renda: se a parcela estimada estoura o limite que o banco aceita para sua renda, o percentual cai (ou o crédito é negado).

• Score e histórico de crédito: atrasos, renegociações recentes e excesso de consultas podem derrubar a proposta.

• Tipo de imóvel: novo x usado, padrão construtivo, documentação, e se é fácil revender em caso de inadimplência.

• Localização e liquidez: regiões com pouca demanda ou grande variação de preço costumam receber uma leitura mais cautelosa.

• Valor de avaliação (laudo): o banco financia com base no menor valor entre o de compra e o avaliado, dependendo da política. Se o laudo vier menor, sua entrada aumenta automaticamente.

Se você está buscando como financiar 90% do valor do imóvel no Santander, a lógica é simples: você precisa mostrar capacidade de pagamento com folga e um imóvel “redondo” do ponto de vista de risco.

Como funciona o cálculo da entrada: por que 90% nem sempre vira 10% de entrada

A conta parece direta: se o banco financia 90%, você entra com 10%. Só que a entrada real pode ficar maior por dois motivos bem comuns.

O primeiro é o valor de avaliação. Imagine que você negociou o imóvel por R$ 500 mil, mas o laudo do banco avaliou em R$ 460 mil. Mesmo que a linha permita 90%, o financiamento pode ser calculado sobre R$ 460 mil. Nessa hipótese, 90% de R$ 460 mil dá R$ 414 mil — e a diferença até os R$ 500 mil precisa sair do seu bolso, aumentando bem mais do que “10%”.

O segundo motivo são custos que não entram no financiamento: ITBI, cartório, escritura/registro (quando aplicável) e despesas de contratação. Muita gente se organiza para a entrada e esquece que esses valores podem exigir uma reserva paralela, especialmente em cidades com ITBI mais alto.

Se a sua meta é reduzir a entrada, vale tratar a compra como um projeto: fazer simulações com diferentes valores de imóvel, prever custos e evitar “apertar” a renda no limite. Bancos tendem a ser mais generosos no percentual quando o cenário está confortável, não no esticado. Para saber mais sobre como funciona a entrada no financiamento imobiliário, veja nosso guia detalhado: Como Financiar uma Casa Sem Entrada: Guia Completo e Dicas.

Quais documentos preciso apresentar?

A lista varia um pouco conforme o banco e o tipo de imóvel, mas existe um núcleo comum. Ter isso organizado acelera a análise e reduz o risco de retrabalho — algo que, além de cansativo, pode fazer você perder prazo de negociação com o vendedor.

Em geral, os documentos se dividem em três blocos: pessoais, renda e imóvel. O banco vai cruzar informações para confirmar identidade, capacidade de pagamento e regularidade do bem.

Os mais pedidos costumam incluir:

• Documento de identificação e CPF (ou CNH), além de comprovante de estado civil

• Comprovante de residência

• Comprovantes de renda (holerites, extratos bancários, declaração de Imposto de Renda, pró-labore, dependendo do perfil)

• Documentos do imóvel e do vendedor (matrícula atualizada, certidões, documentos do condomínio quando for apartamento)

Na prática, quem é autônomo ou tem renda variável precisa de um cuidado extra: quanto mais clara e recorrente for a renda demonstrada, melhor. Se você tem mais de uma fonte (salário + aluguel, por exemplo), documentar tudo pode ajudar no limite de crédito e no percentual financiado.

Quais bancos oferecem maior % de financiamento imobiliário?

A dúvida “qual banco permite menor entrada no financiamento imobiliário” aparece muito porque, na fase de planejamento, a entrada é o maior obstáculo. E aqui vale ser bem honesto: não existe um banco que sempre financia mais do que todos os outros. O que existe são políticas de crédito diferentes, tipos de linha e apetite de risco, que mudam conforme perfil do cliente e características do imóvel.

A Caixa financiamento 90% é uma busca comum porque a Caixa atua forte no crédito imobiliário e costuma ter linhas com percentuais altos em determinados enquadramentos. Já em financiamento imobiliário bancos privados, como Santander, Itaú, Bradesco e BB (banco de economia mista, mas com atuação ampla), você encontra desde propostas competitivas até limites mais conservadores, dependendo do caso.

O ponto decisivo é comparar o conjunto, não só o percentual. Um financiamento de 90% com taxa maior e seguros mais caros pode ficar mais pesado do que 80% com custo total menor — e pode até aumentar seu risco de reprovação se a parcela ficar alta para a renda.

No Comparabem, a lógica é justamente essa: olhar propostas de forma comparável, com critérios objetivos, para você entender o que faz sentido no seu bolso e no seu perfil. Saiba mais acessando o nosso portal de Financiamento Imobiliário.

Caixa x Santander x outros: o que costuma mudar na prática

Caixa e bancos privados podem diferir em três frentes que afetam a chance de chegar nos 90%:

A primeira é o tipo de imóvel aceito e a política de avaliação. Alguns bancos podem ser mais restritivos com imóveis antigos, imóveis fora de grandes centros ou com documentação mais complexa.

A segunda é o modelo de análise de renda e risco. Dependendo do seu relacionamento com o banco (conta salário, movimentação, investimentos), a percepção de risco pode melhorar — não como “favor”, mas como mais evidência sobre sua capacidade de pagamento.

A terceira são os custos do pacote (taxa efetiva, seguros, tarifas e condições de amortização). Essa parte costuma ser subestimada, mas muda muito o custo total.

Dicas reais para aumentar suas chances de financiar 90%

Quer buscar o teto de financiamento? O caminho é reduzir os fatores que fazem o banco puxar o percentual para baixo. Isso envolve preparar seu crédito, sua renda “no papel” e escolher bem o imóvel.

Um passo que ajuda bastante é simular com antecedência e tratar a aprovação como um funil: primeiro o banco aprova você, depois aprova o imóvel, e só então fecha a engenharia final (valor, prazo, taxa e percentual). Quem entra no processo com pressa costuma aceitar ajustes ruins ou descobrir tarde que precisaria de uma entrada maior.

Algumas ações práticas que tendem a aumentar suas chances:

• Baixar dívidas de curto prazo e reduzir o uso do limite do cartão/cheque especial antes de pedir crédito. O banco lê isso como alívio no orçamento.

• Evitar novas consultas e novos créditos nos meses anteriores à proposta, porque isso pode derrubar o score ou aumentar o risco percebido.

• Comprovar renda com consistência, principalmente para autônomos: extratos, IR, notas e movimentação coerente.

• Escolher um imóvel com documentação simples e boa liquidez. Um imóvel “fácil” de aprovar melhora o apetite do banco.

• Ajustar o valor de compra ao valor provável de avaliação, negociando com base em imóveis comparáveis na região.

Perceba que quase tudo aqui é preparação. A ideia não é “maquiar” a realidade, e sim apresentar um perfil mais sólido para que o banco se sinta confortável em ir mais alto no percentual.

Como usar FGTS para compor a entrada ou amortização?

O uso do FGTS no financiamento é uma das formas mais eficientes de reduzir o dinheiro vivo necessário na entrada, ou de diminuir o saldo devedor ao longo do tempo. Em muitas operações, o FGTS pode entrar como parte do pagamento inicial (quando permitido) e também como amortização periódica, encurtando prazo ou baixando parcela.

Só que o FGTS não resolve o problema do valor de avaliação abaixo do preço de compra. Ele ajuda a cobrir a diferença, sim, mas se essa diferença for grande, você ainda pode precisar complementar com recursos próprios. Por isso, antes de se apoiar no FGTS como “salvação”, vale estimar o quanto ele realmente cobre e quais custos da compra ficam fora do financiamento.

Outra vantagem do FGTS é o efeito indireto na análise: quando a entrada aumenta (mesmo que via FGTS), o banco enxerga menor risco, e isso pode abrir espaço para condições melhores. Em alguns casos, usar FGTS estrategicamente pode ser o empurrão que faltava para chegar mais perto do 90% — ainda que, ironicamente, isso signifique aumentar a entrada para obter um percentual maior.

Como comparar propostas sem cair na armadilha do “até 90%”

A palavra “até” é o detalhe que muda tudo. Para comparar direito, você precisa colocar lado a lado não só o percentual anunciado, mas o cenário provável para o seu perfil.

Um jeito simples de fazer essa leitura é olhar três números juntos: valor aprovado, custo efetivo total (não apenas a taxa nominal) e parcela inicial em relação à renda. Se uma proposta chega em 90% mas deixa sua parcela no limite, qualquer ajuste (seguro, correção, mudança de prazo) pode virar um problema. Uma proposta ligeiramente menor no percentual pode ser mais estável e, no fim, mais barata.

No Comparabem, a comparação faz sentido porque você ganha visibilidade: em vez de escolher pelo marketing, você escolhe pelo encaixe financeiro. E isso vale tanto para o santander financiamento imobiliário 90% quanto para alternativas em outros bancos.

Um caminho mais seguro para buscar 90% sem se frustrar

Financiar 90% do imóvel pode acontecer, mas costuma ser o topo da régua — reservado para perfis com renda bem documentada, bom histórico de crédito e imóveis com avaliação sólida e documentação simples. Se alguém promete 90% como algo automático, desconfie: a prática quase sempre é mais seletiva do que a propaganda.

A melhor estratégia é transformar o “quero 90%” em um plano: fortalecer score e comprovação de renda, reduzir dívidas que pesam no comprometimento mensal e escolher um imóvel com alta chance de aprovação. Com simulações e comparação entre bancos, você evita surpresas e negocia com mais segurança — e aí sim o 90% deixa de ser um slogan e vira uma possibilidade real. Para quem quer aprofundar no assunto e ampliar suas chances, veja nosso artigo completo sobre Como Financiar 90% do Seu Imóvel: Melhores Bancos e Dicas Úteis.